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第四條之四
原條文
109/12/29 修正版本
個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅：
一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內。
二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。
個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。
一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內。
二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。
個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。
110/04/09 修正版本
說明
一、考量目前實務已無原第一項第一款規定情形，爰予刪除，並就第一項酌作文字修正。
二、配合整體健全不動產市場政策，修正第二項規定：
(一)配合修正條文第二十四條之五修正營利事業之房屋、土地交易所得採分開計算稅額，明定營利事業交易取得以設定地上權方式之房屋使用權視為房屋交易，以資一致。
(二)個人或營利事業交易預售屋及其坐落基地，係以將來取得房屋、土地之權利為交易標的，原應依現行第十四條第一項第七類規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅，或依現行第二十四條規定計入營利事業所得額課稅。考量不動產經紀業管理條例第四條第一款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。
三、為防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之中華民國境內房屋、土地，以免稅證券交易所得規避或減少房屋、土地交易所得之納稅義務，爰增訂第三項，明定符合一定條件之股份或出資額交易，應視為房屋、土地交易，該交易所得應依本法有關房屋、土地交易所得相關規定課稅，不適用現行第四條之一規定停徵所得稅，並免依所得基本稅額條例第七條或第十二條規定課稅；另考量上市、上櫃及興櫃公司之股權較為分散，且該等股票係於證券交易所或櫃檯買賣中心交易，相對較不易藉由股份交易實質移轉房屋、土地，爰於但書排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。
四、原第三項未修正，移列為第四項。
二、配合整體健全不動產市場政策，修正第二項規定：
(一)配合修正條文第二十四條之五修正營利事業之房屋、土地交易所得採分開計算稅額，明定營利事業交易取得以設定地上權方式之房屋使用權視為房屋交易，以資一致。
(二)個人或營利事業交易預售屋及其坐落基地，係以將來取得房屋、土地之權利為交易標的，原應依現行第十四條第一項第七類規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅，或依現行第二十四條規定計入營利事業所得額課稅。考量不動產經紀業管理條例第四條第一款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。
三、為防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之中華民國境內房屋、土地，以免稅證券交易所得規避或減少房屋、土地交易所得之納稅義務，爰增訂第三項，明定符合一定條件之股份或出資額交易，應視為房屋、土地交易，該交易所得應依本法有關房屋、土地交易所得相關規定課稅，不適用現行第四條之一規定停徵所得稅，並免依所得基本稅額條例第七條或第十二條規定課稅；另考量上市、上櫃及興櫃公司之股權較為分散，且該等股票係於證券交易所或櫃檯買賣中心交易，相對較不易藉由股份交易實質移轉房屋、土地，爰於但書排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。
四、原第三項未修正，移列為第四項。
第四條之五
原條文
109/12/29 修正版本
前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除及第二十四條之五第一項後段自營利事業所得額中減除之規定。
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除及第二十四條之五第一項後段自營利事業所得額中減除之規定。
110/04/09 修正版本
說明
一、第一項未修正。
二、第二項後段明定第一項第二款至第四款規定免納所得稅之土地、土地改良物交易損失不得自其他應稅房屋、土地交易所得中減除（包括修正條文第二十四條之五第三項規定不同持有期間之房屋、土地交易所得），又該損失亦不得自修正條文第二十四條之五第四項後段規定營利事業所得額中減除。
二、第二項後段明定第一項第二款至第四款規定免納所得稅之土地、土地改良物交易損失不得自其他應稅房屋、土地交易所得中減除（包括修正條文第二十四條之五第三項規定不同持有期間之房屋、土地交易所得），又該損失亦不得自修正條文第二十四條之五第四項後段規定營利事業所得額中減除。
第十四條之四
原條文
109/12/29 修正版本
第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。
個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：
一、中華民國境內居住之個人：
(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十。
(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。
(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
二、非中華民國境內居住之個人：
(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。
第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。
個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：
一、中華民國境內居住之個人：
(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十。
(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。
(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
二、非中華民國境內居住之個人：
(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。
第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
110/04/09 修正版本
說明
一、配合第三項增訂土地漲價總數額減除限額規定，於第一項但書定明依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用範圍，不包括屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額，以免重複課稅。
二、第二項未修正。
三、為防杜個人交易短期持有房屋、土地，利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，爰於第三項序文明定自房屋、土地交易所得項下減除之土地漲價總數額，以依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。又為抑制短期不當炒作不動產，修正第三項第一款第一目、第二目及第二款，延長有關適用百分之四十五及百分之三十五稅率之持有期間規定；並配合修正第一款第三目、第五目及第六目之持有期間。另考量配合鼓勵都更及危老重建政策，且該等參與之個人交易取得房地可增加房屋供給，並非基於短期炒作房地產，爰增訂第七目就個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，比照第六目規定稅率為百分之二十。原第七目移列第八目。
四、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第一款，酌作文字修正。
二、第二項未修正。
三、為防杜個人交易短期持有房屋、土地，利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，爰於第三項序文明定自房屋、土地交易所得項下減除之土地漲價總數額，以依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。又為抑制短期不當炒作不動產，修正第三項第一款第一目、第二目及第二款，延長有關適用百分之四十五及百分之三十五稅率之持有期間規定；並配合修正第一款第三目、第五目及第六目之持有期間。另考量配合鼓勵都更及危老重建政策，且該等參與之個人交易取得房地可增加房屋供給，並非基於短期炒作房地產，爰增訂第七目就個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，比照第六目規定稅率為百分之二十。原第七目移列第八目。
四、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第一款，酌作文字修正。
第十四條之五
原條文
109/12/29 修正版本
個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。
110/04/09 修正版本
說明
配合修正條文第四條之四，增訂個人有同條第二項預售屋及其坐落基地交易、第三項股份或出資額交易情形者，增訂其報繳期限規定。
第十四條之六
原條文
109/12/29 修正版本
個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。
110/04/09 修正版本
說明
為使個人未提示證明文件之費用推計基礎符合實情，參考內政部訂頒之不動產仲介經紀業報酬計收標準、內政部統計不動產服務業經營概況調查報告數據，將個人房地交易推計費用率由百分之五調降為百分之三，並增訂費用金額上限為新臺幣三十萬元。
第二十四條之五
原條文
109/12/29 修正版本
營利事業當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。
營利事業之總機構在中華民國境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：
一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
二、持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。
營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅率及申報方式納稅。
前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。
營利事業之總機構在中華民國境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：
一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
二、持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。
營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅率及申報方式納稅。
110/04/09 修正版本
說明
一、原第一項及第二項予以整併列為第一項，另原第三項移列第二項並修正土地漲價總數額減除限額規定，爰修正第一項但書明定不得列為成本費用之土地增值稅，不包括上開超過限額部分土地漲價總數額之土地增值稅。
二、為衡平營利事業與個人之短期持有房屋、土地交易所得稅稅率，防杜個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產規避較高之房地交易所得稅負，參照修正條文第十四條之四第三項規定，增訂第二項明定營利事業之房屋、土地交易所得額，減除按公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按持有期間課徵差別稅率，分開計算應納稅額，於結算申報時合併報繳；並針對因財政部公告之非自願性因素及以自有土地與建商合建分回房屋之房地交易，參照個人房地交易所得稅之規定為例外之處理。另考量配合鼓勵都更及危老重建政策，且該等參與之營利事業交易取得房地可增加房屋供給，並非基於短期炒作房地產，爰增訂第六目就營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，規定稅率為百分之二十。原第三項總機構在中華民國境外營利事業之課稅規定，納入第二項第二款訂定，並配合調整持有期間。
三、原第四項併入修正條文第四條之四第三項一併規範，爰予刪除。
四、考量營利事業房屋、土地之交易所得，依第二項按不同持有期間適用差別稅率課稅，爰增訂第三項明定其當年度房屋、土地交易損失之抵減順序，如有未減除之損失餘額，參照現行第三十九條第一項但書虧損扣除規定，得於交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得中減除。
五、營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，爰增訂第四項明定該交易所得不適用第二項及第三項規定，其所得應併計營利事業所得額，依現行第五條第五項規定之稅率及本法相關規定課稅。
六、第五項增訂營利事業未提示房屋、土地交易之相關帳簿、文據者，稽徵機關應按查得資料核定其成本及費用；倘因成本或費用查證困難，其成本費用參照修正條文第十四條之六有關個人交易房屋、土地未提示成本費用證明文件之規定處理，以資一致。
七、鑒於獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與一般營利事業具獨立法人格得為所有權之登記主體有別，爰增訂第六項明定其交易房屋、土地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依第十四條之四至第十四條之七規定課稅，不適用前五項規定。
二、為衡平營利事業與個人之短期持有房屋、土地交易所得稅稅率，防杜個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產規避較高之房地交易所得稅負，參照修正條文第十四條之四第三項規定，增訂第二項明定營利事業之房屋、土地交易所得額，減除按公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按持有期間課徵差別稅率，分開計算應納稅額，於結算申報時合併報繳；並針對因財政部公告之非自願性因素及以自有土地與建商合建分回房屋之房地交易，參照個人房地交易所得稅之規定為例外之處理。另考量配合鼓勵都更及危老重建政策，且該等參與之營利事業交易取得房地可增加房屋供給，並非基於短期炒作房地產，爰增訂第六目就營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，規定稅率為百分之二十。原第三項總機構在中華民國境外營利事業之課稅規定，納入第二項第二款訂定，並配合調整持有期間。
三、原第四項併入修正條文第四條之四第三項一併規範，爰予刪除。
四、考量營利事業房屋、土地之交易所得，依第二項按不同持有期間適用差別稅率課稅，爰增訂第三項明定其當年度房屋、土地交易損失之抵減順序，如有未減除之損失餘額，參照現行第三十九條第一項但書虧損扣除規定，得於交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得中減除。
五、營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，爰增訂第四項明定該交易所得不適用第二項及第三項規定，其所得應併計營利事業所得額，依現行第五條第五項規定之稅率及本法相關規定課稅。
六、第五項增訂營利事業未提示房屋、土地交易之相關帳簿、文據者，稽徵機關應按查得資料核定其成本及費用；倘因成本或費用查證困難，其成本費用參照修正條文第十四條之六有關個人交易房屋、土地未提示成本費用證明文件之規定處理，以資一致。
七、鑒於獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與一般營利事業具獨立法人格得為所有權之登記主體有別，爰增訂第六項明定其交易房屋、土地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依第十四條之四至第十四條之七規定課稅，不適用前五項規定。
第一百二十六條
原條文
109/12/29 修正版本
本法自公布日施行。但本法中華民國九十四年十二月二十八日修正公布之第十七條規定，自九十四年一月一日施行；九十七年一月二日修正公布之第十四條第一項第九類規定，自九十七年一月一日施行；九十七年十二月二十六日修正公布之第十七條規定，自九十七年一月一日施行。九十八年五月二十七日修正公布之第五條第二項及九十九年六月十五日修正公布之同條第五項規定，自九十九年度施行。一百年一月十九日修正公布之第四條第一項第一款、第二款及第十七條第一項第一款第四目規定，自一百零一年一月一日施行。一百零一年八月八日修正公布之條文，自一百零二年一月一日施行。一百零四年六月二十四日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零四年十二月二日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零八年七月一日修正之條文，自一百零八年一月一日施行。
本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文及一百零五年七月二十七日修正公布之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。
本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。
本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文及一百零五年七月二十七日修正公布之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。
本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。
110/04/09 修正版本
說明
一、配合法制作業，將原第一項但書三讀日期修正為公布日期，另定明本次修正之條文施行日期。
二、第二項及第三項未修正。
二、第二項及第三項未修正。
