所得稅法

個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。

第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

(照行政院提案通過)
個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。
個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。
個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

立法說明

照行政院提案通過。

個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

立法說明

一、考量目前實務已無現行第一項第一款規定情形，爰予刪除，並就第一項酌作文字修正。

二、配合整體健全不動產市場政策，修正第二項規定：

(一)配合修正條文第二十四條之五修正營利事業之房屋、土地交易所得採分開計算稅額，明定營利事業交易取得以設定地上權方式之房屋使用權視為房屋交易，以資一致。

(二)個人或營利事業交易預售屋及其坐落基地，係以將來取得房屋、土地之權利為交易標的，原應依現行第十四條第一項第七類規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅，或依現行第二十四條規定計入營利事業所得額課稅。考量不動產經紀業管理條例第四條第一款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。

三、為防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之中華民國境內房屋、土地，以免稅證券交易所得規避或減少房屋、土地交易所得之納稅義務，爰增訂第三項，明定符合一定條件之股份或出資額交易，應視為房屋、土地交易，該交易所得應依本法有關房屋、土地交易所得相關規定課稅，不適用現行第四條之一規定停徵所得稅，並免依所得基本稅額條例第七條或第十二條規定課稅；另考量上市、上櫃及興櫃公司之股權較為分散，且該等股票係於證券交易所或櫃檯買賣中心交易，相對較不易藉由股份交易實質移轉房屋、土地，爰於但書排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。

四、現行第三項未修正，移列為第四項。

個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起至○年○月○日止交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應依一百零四年六月二十五日公布之第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅：

一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內。

二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。

個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。

個人及營利事業自○年○月○日起交易房屋、土地，且該交易之房屋土地係於○年○月○日以後取得，其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

立法說明

一、法律不溯既往原則係源於法安定性及信賴保護原則，為保障人民對現行法之信賴，爰修正第一項及增訂第三項，採不溯及既往原則，針對本草案新修正之短期持有認定延長新制，明定於本修正草案修正施行後始有適用。

二、原第三項移列第四項，內容並未修正。

個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或已簽約之預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

立法說明

一、考量目前實務已無現行第一項第一款規定情形，爰予刪除，並就第一項酌作文字修正。

二、配合整體健全不動產市場政策，修正第二項規定：

(一)配合修正條文第二十四條之五修正營利事業之房屋、土地交易所得採分開計算稅額，明定營利事業交易取得以設定地上權方式之房屋使用權視為房屋交易，以資一致。

(二)考量不動產經紀業管理條例第四條第一款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。

三、為防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之中華民國境內房屋、土地，以免稅證券交易所得規避或減少房屋、土地交易所得之納稅義務，爰增訂第三項，明定符合一定條件之股份或出資額交易，應視為房屋、土地交易，該交易所得應依本法有關房屋、土地交易所得相關規定課稅，不適用現行第四條之一規定停徵所得稅，並免依所得基本稅額條例第七條或第十二條規定課稅；另考量上市、上櫃及興櫃公司之股權較為分散，且該等股票係於證券交易所或櫃檯買賣中心交易，相對較不易藉由股份交易實質移轉房屋、土地，爰於但書排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。

四、現行第三項未修正，移列為第四項。

個人及營利事業交易自中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

立法說明

一、實務目前已無現行第一項第一款之需求，予以刪除。

二、配合修正第二十四條之五，修正營利事業之房屋、土地交易所得採分開計算稅額，明定營利事業交易取得以設定地上權方式之房屋使用權視為房屋交易，以利一致。

三、考量不動產經紀業管理條例第四條第一款將預售屋納入房屋定義範圍，且民間反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。

四、為防杜個人及營利事業藉由交易其據控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之中華民國國境內房屋、土地，以免稅證券交易所得規避或減少房屋、土地交易所得之那歲義務，爰增訂第三項，明定符合依定條件之股份或出資額交易，應視為房屋、土地交易，該交易所得應依本法有關房屋、土地交易所得相關規定課稅，不適用現行第四條之一規定停徵所得稅，並免依所得基本稅額條例第七條或第十二條規定課稅；另考量上市、上櫃及興櫃公司之股權較為分散且該等股票係於證券交易所或櫃檯買賣中心交易，相對較不易藉由股份交易實質移轉房屋、土地，爰於但書排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。

個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

立法說明

一、茲因目前房地交易實務上，已不存在現行條文第一項第一款規定情形，爰予刪除，並就第一項酌作文字修正。

二、配合整體健全不動產市場政策，修正第二項規定。其中，配合修正條文第二十四條之五修正營利事業之房屋、土地交易所得採分開計算稅額，為達規定之一致性，明定營利事業交易取得以設定地上權方式之房屋使用權視為房屋交易。此外，因個人或營利事業交易預售屋及其坐落基地，係以將來取得房屋、土地之權利為交易標的，原應依現行第十四條第一項第七類規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅，或依現行第二十四條規定計入營利事業所得額課稅。但考量不動產經紀業管理條例第四條第一款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，再者預售屋於2020年修正實價登錄法制之後，已屬須辦理預售屋產權登記之主體，是以預售屋隻買賣為「本約」性質蓋無疑義，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。

三、再者，為防止個人及營利事業藉由渠等具控制力之國內或國外營利事業股份或出資額的股權交易，達到實質移轉該被投資營利事業之中華民國境內房屋、土地，以免課徵稅額的證券交易所得來規避或減少房屋、土地交易所得之納稅義務，爰增訂第三項，明定符合一定條件之股份或出資額交易，應視為房屋、土地交易，該交易所得應依本法有關房屋、土地交易所得相關規定課稅，不適用現行第四條之一規定停徵所得稅，並免依所得基本稅額條例第七條或第十二條規定課稅；另考量上市、上櫃及興櫃公司之股權較為分散，且該等股票係於證券交易所或櫃檯買賣中心交易，相對較不易藉由股份交易實質移轉房屋、土地，爰於但書排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。

四、現行第三項未修正，移列為第四項。

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

　(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

　(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

　(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。

(照行政院提案通過)
前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。

立法說明

照行政院提案通過。

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。

立法說明

一、第一項未修正。

二、第二項後段明定第一項第二款至第四款規定免納所得稅之土地、土地改良物交易損失不得自其他應稅房屋、土地交易所得中減除（包括修正條文第二十四條之五第三項規定不同持有期間之房屋、土地交易所得），又該損失亦不得自修正條文第二十四條之五第四項後段規定營利事業所得額中減除。

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。

立法說明

一、第一項未修正。

二、第二項後段明定第一項第二款至第四款規定免納所得稅之土地、土地改良物交易損失不得自其他應稅房屋、土地交易所得中減除（包括修正條文第二十四條之五第三項規定不同持有期間之房屋、土地交易所得），又該損失亦不得自修正條文第二十四條之五第四項後段規定營利事業所得額中減除。

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。

立法說明

第二項後段明定第一項第二款至第四款規定免納所得稅之土地、土地改良物交易損失不得自其他應稅房屋、土地交易所得中減除（包括修正條文第二十四條之五第三項規定不同持有期間之房屋、土地交易所得），又該損失亦不得自修正條文第二十四條之五第四項後段規定營利事業所得額中減除。

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第四項損失減除及同條第五項後段自營利事業所得額中減除之規定。

立法說明

一、第一項未修正。

二、第二項後段明定第一項第二款至第四款規定免納所得稅之土地、土地改良物交易損失不得自其他應稅房屋、土地交易所得中減除（包括修正條文第二十四條之五第三項規定不同持有期間之房屋、土地交易所得），又該損失亦不得自修正條文第二十四條之五第四項後段規定營利事業所得額中減除。

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

　(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

　(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。

　(三)持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

　(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

　(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

　(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

　(七)個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。

　(八)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

　(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

　(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

(照行政院提案通過)
第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。
個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：
一、中華民國境內居住之個人：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。
(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。
(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
二、非中華民國境內居住之個人：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。
第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

立法說明

照行政院提案通過。

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

立法說明

一、配合第三項增訂土地漲價總數額減除限額規定，於第一項但書定明依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用範圍，不包括屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額，以免重複課稅。

二、第二項未修正。

三、為防杜個人交易短期持有房屋、土地，利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，爰於第三項序文明定自房屋、土地交易所得項下減除之土地漲價總數額，以依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。又為抑制短期不當炒作不動產，修正第三項第一款第一目、第二目及第二款，延長有關適用百分之四十五及百分之三十五稅率之持有期間規定；並配合修正第一款第三目、第五目及第六目之持有期間。

四、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第一款，酌作文字修正。

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾四年者，稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過四年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

立法說明

鑒於現行規定對於「短期持有」之認定過短，未能抑制短期投機炒作，爰修正中華民國境內居住個人之房屋、土地交易所得，按其持有期間2年內、超過2年未逾4年、超過4年未逾10年、超過10年分別適用45%、35%、20%、15%之稅率，而非中華民國境內居住個人之房屋、土地交易所得，按其持有期間2年內、超過2年，分別適用45%及35%之稅率，以落實居住正義及租稅公平。

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過三年，未逾四年者，稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過四年，未逾十年者，稅率為百分之二十。
(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：
(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過三年者，稅率為百分之三十五。
第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

立法說明

有鑑於房地合一稅之立法目的，主要係為房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅，達到租稅公平。而現行持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五；超過一年未逾兩年者，稅率為百分之三十五。此條文明顯是將短期持有定義在一年至兩年間，然而房屋及土地攸關人民基本居住權益，有自住需求而購入房地產，除有不可抗力因素，否則少有在一至兩年內就將房地產轉賣，由此可知只有將房地產視作投資標的才會在短期內脫手轉賣，而現行短期持有定義又過於寬限，因此投機炒房風氣才會不減反增。因此爰原條文修訂第一項、第二項之房屋、土地持有期間，擴張短期持有定義，抑制炒房等投機行為，使房價回歸正常。

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
二、非中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

立法說明

一、配合第三項增訂土地漲價總數額減除限額規定，於第一項但書定明依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用範圍，不包括屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額，以免重複課稅。

二、第二項未修正。

三、為防杜個人交易短期持有房屋、土地，利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，爰於第三項序文明定自房屋、土地交易所得項下減除之土地漲價總數額，以依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。又為抑制短期不當炒作不動產，修正第三項第一款第一目、第二目及第二款，延長有關適用百分之四十五及百分之三十五稅率之持有期間規定；並配合修正第一款第三目、第五目及第六目之持有期間。

四、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第一款，酌作文字修正。

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過三年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過三年者，稅率為百分之三十五。

第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

立法說明

一、配合第三項增訂土地漲價總數額減除限額規定，於第一項但書明定依土地稅法規定繳納土地增值稅，不得列為成本費用範圍，不包括屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額，以免重複課稅。

二、有鑑於房地合一稅之立法目的，主要係為房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅，達到租稅公平。而按現行短期持有定義又過於寬限，因此投機炒房風氣才會不減反增。因此爰原條文修訂第一項、第二項之房屋、土地持有期間，擴張短期持有定義，抑制炒房等投機行為，使房價回歸正常。

三、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第款，酌作文字修正。

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋。土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，交易所得五十萬元以下者，稅率百分之四十；超過五十萬元至一百萬元者，稅率百分之四十五；超過一百萬元者，稅率百分之五十。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，交易所得七十五萬元以下者，稅率百分之三十；超過七十五萬元至一百五十萬元者，稅率百分之三十五；超過一百五十萬元者，稅率百分之四十。

(三)持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，交易所得一百五十萬元以下者，稅率百分之二十；超過一百五十萬元至三百萬元者，稅率百分之二十五；超過三百萬元者，稅率百分之三十。
(四)持有房屋、土地之期間超過十年者：稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，交易所得五十萬元以下者，稅率百分之四十；超過五十萬元至一百萬元者，稅率百分之四十五；超過一百萬元者，稅率百分之五十。

(二)持有房屋、土地之期間超過三年者，交易所得七十五萬元以下者，稅率百分之三十；超過七十五萬元至一百五十萬元者，稅率百分之三十五；超過一百五十萬元者，稅率百分之四十。

前項交易所得稅率不適用於中華民國一百零五年一月一日後取得，並於○年○月○日前，已簽訂並履行買賣契約之房屋、土地。
第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

立法說明

一、配合第三項增訂土地漲價總數額減除限額規定，於第一項但書定明依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用範圍，不包括屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額，以免重複課稅。

二、第二項未修正。

三、我國近年房市價格持續高漲，其中個人與營利事業單位的投機炒作與短期進出房市，是一大主因。為導正房市之正常，應同時將依房屋、土地交易所得級距量能課稅機制與持有時間長短，列入房屋稅制之考量，除能讓正當投資者保有合理利益，更能有效降低售屋價格，保障居住購屋者之權利，讓居住正義得以落實。

四、為防止利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，爰於第三項增訂自房屋、土地交易所得項下減除之土地漲價總數額，依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。

五、除延長持有時間，根據財政部計核四百萬自住優惠免稅額度，所依據之房市土地交易平均年獲益率為3%及計算方式，以及從106至109年度，房地合一稅課徵案件數，最多分別落於交易總額為1-500萬與500-1,000萬兩個級別，以兩交易總額級別之最高數字，即500萬與1,000萬，再以每個持有時間級別之最高持有時間數，計核出不同之交易所得量能課稅之級距數字。

六、此外，投資房地產是為一正常之投資行為，故亦須考量正當投資者之權益，並以較低稅率鼓勵其降低交易房屋、土地總價，以有效降低整體交易數字，讓購屋者更能以合理之價格，取得自住之房屋，同時保障正當投資者與購屋者之權益。

七、爰修訂原條文第一項與第三項，延長持有時間，並增列於不同持有時間級別中，相對應之交易所得級距量能課稅稅率。

八、另外避免稅率修正所產生的溯及既往問題成為日後課稅適用之爭議，爰新增第四項，明定中華民國一百零五年一月一日後取得之房屋、土地如可證明已於修正條文施行前，完成買賣契約之簽約並已履行移轉交易者，不適用修正條文之爭稅標準。

九、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第一款，酌作文字修正。

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：

一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。

三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

(照行政院提案通過)
個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：
一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。
二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。
三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

立法說明

照行政院提案通過。

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：
一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。
三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

立法說明

配合修正條文第四條之四，增訂個人有同條第二項預售屋及其坐落基地交易、第三項股份或出資額交易情形者，增訂其報繳期限規定。

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：
一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、已簽約之預售屋及其坐落基地交易日之次日。
三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

立法說明

配合修正條文第四條之四，增訂個人有同條第二項預售屋及其坐落基地交易、第三項股份或出資額交易情形者，增訂其報繳期限規定。

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：

一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。
二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。
三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

立法說明

配合修正條文第四條之四，增訂個人有同條第二項預售屋及其坐落基地交易、第三項股份或出資額交易情者，增訂其報繳期限規定。

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：
一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。
三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

立法說明

配合修正條文第四條之四，增訂個人有同條第二項預售屋及其坐落基地交易、第三項股份或出資額交易情形者，增訂其報繳期限規定。

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。

(照行政院提案通過)
個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。

立法說明

照行政院提案通過。

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。

立法說明

為使個人未提示證明文件之費用推計基礎符合實情，參考內政部訂頒之不動產仲介經紀業報酬計收標準、內政部統計不動產服務業經營概況調查報告數據，將個人房地交易推計費用率由百分之五調降為百分之三，並增訂費用金額上限為新臺幣三十萬元。

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以五十萬元為限。

立法說明

為使個人未提示證明文件之費用推計符合實情，參考內政部訂頒之不動產仲介經紀業報酬計收標準、內政部統計不動產服務業經營概況調查報告數據，將個人房地交易推計費用率由百分之五調降為百分之三，並增訂費用金額上限為新臺幣五十萬元。

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。

立法說明

參考內政部頒訂之不動產仲介經紀業報酬計收標準、內政部統計不動產服務業經營概況調查報告數據，將個人房地交易推劑費用率由百分之五調降為百分之三，並將費用金額定為三十萬元。

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。

立法說明

為使個人未提示證明文件之費用推計基礎符合實情，參考內政部訂頒之不動產仲介經紀業報酬計收標準、內政部統計不動產服務業經營概況調查報告數據，將個人房地交易推計費用率由百分之五調降為百分之三，並增訂費用金額上限為新台幣三十萬元。

營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、總機構在中華民國境內之營利事業：

　(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

　(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。

　(三)持有房屋、土地之期間超過五年者，稅率為百分之二十。

　(四)因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

　(五)營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

　(六)營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。

二、總機構在中華民國境外之營利事業：

　(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

　(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。

營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。

獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。

(修正通過)
營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。
營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：
一、總機構在中華民國境內之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過五年者，稅率為百分之二十。
(四)因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(五)營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
二、總機構在中華民國境外之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。
營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。
獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。

立法說明

一、參酌委員吳秉叡等7人修正動議，針對因財政部公告之非自願性因素及以自有土地與建商合建分回房屋之房地交易，參照個人房地交易所得稅之規定為例外之處理，將行政院提案第二項第一款增列第四及第五目：「(四)因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(五)營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。」
二、其餘均照行政院提案通過。

營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、總機構在中華民國境內之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過五年者，稅率為百分之二十。
二、總機構在中華民國境外之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。
獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。

立法說明

一、現行第一項及第二項予以整併列為第一項，另現行第三項移列第二項並修正土地漲價總數額減除限額規定，爰修正第一項但書明定不得列為成本費用之土地增值稅，不包括上開超過限額部分土地漲價總數額之土地增值稅。

二、為衡平營利事業與個人之短期持有房屋、土地交易所得稅稅率，防杜個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產規避較高之房地交易所得稅負，參照修正條文第十四條之四第三項規定，增訂第二項明定營利事業之房屋、土地交易所得額，減除按公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按持有期間課徵差別稅率，分開計算應納稅額，於結算申報時合併報繳；現行第三項總機構在中華民國境外營利事業之課稅規定，納入第二項第二款訂定，並配合調整持有期間。

三、現行第四項併入修正條文第四條之四第三項一併規範，爰予刪除。

四、考量營利事業房屋、土地之交易所得，依第二項按不同持有期間適用差別稅率課稅，爰增訂第三項明定其當年度房屋、土地交易損失之抵減順序，如有未減除之損失餘額，參照現行第三十九條第一項但書虧損扣除規定，得於交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得中減除。

五、營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，爰增訂第四項明定該交易所得不適用第二項及第三項規定，其所得應併計營利事業所得額，依現行第五條第五項規定之稅率及本法相關規定課稅。

六、第五項增訂營利事業未提示房屋、土地交易之相關帳簿、文據者，稽徵機關應按查得資料核定其成本及費用；倘因成本或費用查證困難，其成本費用參照修正條文第十四條之六有關個人交易房屋、土地未提示成本費用證明文件之規定處理，以資一致。

七、鑒於獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與一般營利事業具獨立法人格得為所有權之登記主體有別，爰增訂第六項明定其交易房屋、土地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依第十四條之四至第十四條之七規定課稅，不適用前五項規定。

營利事業當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

營利事業之總機構在中華民國境內，交易中華民國境內之房屋、土地，其交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額：
一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
二、持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。
三、持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之二十。
前項稅率，如為房屋起造人交易房屋暨其基地土地者，不適用之。
營利事業之總機構在中華民國境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

二、持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。

營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅率及申報方式納稅。

立法說明

一、現行法就中華民國境內公司交易不動產所得未區別持有期間，無論持有期間長短均以20%課徵稅率，可能產生個人為炒作不動產透過設立公司或藉公司股權移轉，達成規避、降低不動產交易稅賦之漏洞。

二、為健全房地產交易市場及落實居住正義，杜絕不動產成為法人炒作之標的，故將中華民國境內公司交易境內不動產之稅率比照個人、境外公司，依持有不動產期間為不同稅率之調整，並與營利事業所得稅分開課徵之，以杜絕投資客以設立境內公司進行短線炒作不動產之誘因。

三、然若本業為從事建設、營造等類型產業，其行業本質即為興建、銷售房屋，可增加房產市場之房屋供給，且難認定其交易目的係為短線炒作不動產，為避免上揭類型產業因本條修正而受過鉅影響，故增定如為房屋起造人交易房屋暨其基地土地者不適用本項稅率，而回歸營利事業所得額課徵之，爰增定第三項、第四項。

營利事業之總機構無論在中華民國境內或境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：
一、營利事業之總機構在中華民國境內：

(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過三年，未逾四年者，稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過四年，未逾十年者，稅率為百分之二十。
(四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。
二、營利事業之總機構在中華民國境外：
(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過三年者，稅率為百分之三十五。
前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅率及申報方式納稅。

立法說明

一、依據現行法律，境內公司交易房地所得是併入隔年的營所稅申報，現行稅率為20%，不像個人、境外公司交易房地依據持有時間而有不同稅率。根據統計，目前法人持有房屋情形，僅持有一戶的法人約占五成，而持有十戶以上的法人，比例約佔百分之八，合計約持有九千多戶，由此可知法人持有不動產的數量不容小覷，甚至有個人以「一人公司」的方式持有並交易不動產，以此規避不動產交易所得稅。

二、現行國內法人交易不動產所得只需併入營利事業所得稅申報，而不需按照房地合一稅依據持有期間課以不同稅率，已違反稅捐稽徵法第十二條之一的「實質課稅原則」，此種濫用法律形式的避稅行為，應立即立法予以限制。因此爰原條文刪除第二十四條之五第一項，將中華民國境內法人一併納入房地合一稅課稅，課稅標準比照前述個人不動產交易所得稅；另外依據前述擴張短期持有定義，將境外法人不動產持有期間由一年修訂為三年。

營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、總機構在中華民國境內之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在五年以內者，稅率為百分之三十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過五年者，稅率為百分之二十。
二、總機構在中華民國境外之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。
獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。

立法說明

一、現行第一項及第二項予以整併列為第一項，另現行第三項移列第二項並修正土地漲價總數額減除限額規定，爰修正第一項但書明定不得列為成本費用之土地增值稅，不包括上開超過限額部分土地漲價總數額之土地增值稅。

二、為衡平營利事業與個人之短期持有房屋、土地交易所得稅稅率，防杜個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產規避較高之房地交易所得稅負，參照修正條文第十四條之四第三項規定，增訂第二項明定營利事業之房屋、土地交易所得額，減除按公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按持有期間課徵差別稅率，分開計算應納稅額，於結算申報時合併報繳；現行第三項總機構在中華民國境外營利事業之課稅規定，納入第二項第二款訂定，並配合調整持有期間。

三、現行第四項併入修正條文第四條之四第三項一併規範，爰予刪除。

四、考量營利事業房屋、土地之交易所得，依第二項按不同持有期間適用差別稅率課稅，爰增訂第三項明定其當年度房屋、土地交易損失之抵減順序，如有未減除之損失餘額，參照現行第三十九條第一項但書虧損扣除規定，得於交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得中減除。

五、營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，爰增訂第四項明定該交易所得不適用第二項及第三項規定，其所得應併計營利事業所得額，依現行第五條第五項規定之稅率及本法相關規定課稅。

六、第五項增訂營利事業未提示房屋、土地交易之相關帳簿、文據者，稽徵機關應按查得資料核定其成本及費用；倘因成本或費用查證困難，其成本費用參照修正條文第十四條之六有關個人交易房屋、土地未提示成本費用證明文件之規定處理，以資一致。

七、鑒於獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與一般營利事業具獨立法人格得為所有權之登記主體有別，爰增訂第六項明定其交易房屋、土地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依第十四條之四至第十四條之七規定課稅，不適用前五項規定。

營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、總機構在中華民國境內之營利事業：(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。(二)持有房屋、土地之期間超過三年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。(三)持有房屋、土地之期間超過五年者，稅率為百分之二十。
二、總機構在中華民國境外之營利事業：(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，稅率為百分之四十五。(二)持有房屋、土地之期間超過三年者，稅率為百分之三十五。

營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額、減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總額數。
稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。
獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。

立法說明

一、現行第一項及第二項予以整併列為第一項，另現行第三項移列第二項並修正土地漲價總數額減除限額規定，爰修正第一項但書明定不得列為成本費用之土地增值稅，不包括上開超過限額部分土地漲價總數額之土地增值稅。

二、為橫平營利事業與個人短期持有房屋、土地交易所得稅稅率，防杜故人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產規避較高之房地交易所得稅，參照修正條文第十四條之四第三項規定，增訂第二項明定營利事業之房屋、土地交易所得額，減除按公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按持有期間課徵差別稅率，分開計算應納稅額，於結算申報時合併報繳；現行第三項總機構在中華民國境外營利事業之課稅規定，納入第二項第二款訂定，並配合調整持有期間。

三、現行第四項併入修正條文第四條之四第三項一併規範，予以刪除。

四、考量營利事業房屋、土地之交易所得，依第二項按不同持有期間是用差別稅率課稅，爰增訂第三項明定其當年度房屋、土地交易損失之抵減順序，如有為減除之損失餘額，參照現行第三十九條第一項但書虧損扣除規定，得於交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得中減除。

五、營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，爰增訂第四項明定該交易所得不適用第二項及第三項規定，其所得應併計營利事業所得額，依現行第五條第五項規定之稅率及本法相關規定課稅。

六、第五項增訂營利事業為提示房屋、土地交易之相關帳簿、文據者，稽徵機關應按查得資料合訂其成本及費用；倘因成本或費用查證困難，其成本費用參照修正條文第十四條之六有關個人交易房屋、土地未提示成本費用證明文件之規定處理。

七、獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與一般營利事業具獨立法人格得為所有權之登記者體有不同，爰增訂弟弟六項明訂其交易房屋、土地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依第十四條之四至第十四條之七規定課稅，不適用前五項規定。

營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、總機構在中華民國境內之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，交易所得五十萬元以下者，稅率百分之四十；超過五十萬元至一百萬元者，稅率百分之四十五；超過一百萬元者，稅率百分之五十。
(二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，交易所得七十五萬元以下者，稅率百分之三十；超過七十五萬元至一百五十萬元者，稅率百分之三十五；超過一百五十萬元者，稅率百分之四十。
(三)持有房屋、土地之期間超過五年，交易所得一百五十萬元以下者，稅率百分之二十；超過一百五十萬元至三百萬元者，稅率百分之二十五；超過三百萬元者，稅率百分之三十。
二、總機構在中華民國境外之營利事業：
(一)持有房屋、土地之期間在三年以內者，交易所得五十萬元以下者，稅率百分之四十；超過五十萬元至一百萬元者，稅率百分之四十五；超過一百萬元者，稅率百分之五十。

(二)持有房屋、土地之期間超過三年者，交易所得七十五萬元以下者，稅率百分之三十；超過七十五萬元至一百五十萬元者，稅率百分之三十五；超過一百五十萬元者，稅率百分之四十。

前項交易所得稅率不適用於中華民國一百零五年一月一日後取得，並於○年○月○日前，已簽訂並履行買賣契約之房屋、土地。
營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。
獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。

立法說明

一、現行第一項及第二項予以整併列為第一項，另現行第三項移列第二項並修正土地漲價總數額減除限額規定，爰修正第一項但書明定不得列為成本費用之土地增值稅，不包括上開超過限額部分土地漲價總數額之土地增值稅。

二、於現行法令中，境內公司其所交易之房地所得，是併入隔年之所得稅申報無論持有時間長短，皆以20%稅率課稅。然根據內政部調查數字，法人所持有多戶房屋之比率不僅偏高，亦可能有個人以一人公司名義，持有並交易不動產，獲取暴利。故為衡平營利事業與個人之短期持有房屋、土地交易所得稅稅率，防杜個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產規避較高之房地交易所得稅負，參照修正條文第十四條之四第三項規定，增訂第二項明定營利事業之房屋、土地交易所得額，減除按公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按持有期間課徵差別稅率，分開計算應納稅額，於結算申報時合併報繳；現行第三項總機構在中華民國境外營利事業之課稅規定，納入第二項第二款訂定，並配合調整持有期間。另亦將境內公司法人，同個人課徵機制，依其持有房屋土地時間及交易所得之級距量能機制，進行所得課徵，以降低房市之投機炒作，維持正當房市交易機制。另亦延長境外營利事業持有時間，以防止其短期炒作房市並較不易監管。爰修正條文第二項第二款訂定，並配合調整持有期間。

三、現行第四項併入修正條文第四條之四第三項一併規範，爰予刪除。

四、另外避免稅率修正所產生的溯及既往問題成為日後課稅適用之爭議，爰新增第三項，明定中華民國一百零五年一月一日後取得之房屋、土地如可證明已於修正條文施行前，完成買賣契約之簽約並已履行移轉交易者，不適用修正條文之爭稅標準。

一、考量營利事業房屋、土地之交易所得，依第二項按不同持有期間集不同所得級距適用差別稅率課稅，爰增訂第四項明定其當年度房屋、土地交易損失之抵減順序，如有未減除之損失餘額，參照現行第三十九條第一項但書虧損扣除規定，得於交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得中減除。爰增訂第五項。

二、營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，爰增訂第五項明定該交易所得不適用第二項及第三項規定，其所得應併計營利事業所得額，依現行第五條第五項規定之稅率及本法相關規定課稅。

三、營利事業未提示房屋、土地交易之相關帳簿、文據者，稽徵機關應按查得資料核定其成本及費用；倘因成本或費用查證困難，其成本費用參照修正條文第十四條之六有關個人交易房屋、土地未提示成本費用證明文件之規定處理，以資一致。爰增訂第六項。

四、因獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與一般營利事業具獨立法人格得為所有權之登記主體有別，其交易房屋、土地之所得，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依第十四條之四至第十四條之七規定課稅。爰增訂第七項。

本法自公布日施行。但本法中華民國九十四年十二月二十八日修正公布之第十七條規定，自九十四年一月一日施行；九十七年一月二日修正公布之第十四條第一項第九類規定，自九十七年一月一日施行；九十七年十二月二十六日修正公布之第十七條規定，自九十七年一月一日施行。九十八年五月二十七日修正公布之第五條第二項及九十九年六月十五日修正公布之同條第五項規定，自九十九年度施行。一百年一月十九日修正公布之第四條第一項第一款、第二款及第十七條第一項第一款第四目規定，自一百零一年一月一日施行。一百零一年八月八日修正公布之條文，自一百零二年一月一日施行。一百零四年六月二十四日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零四年十二月二日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零八年七月二十四日修正公布條文，自一百零八年一月一日施行。一百十年四月九日修正之條文，自一百十年七月一日施行。

本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文及一百零五年七月二十七日修正公布之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。

本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。

(保留，送院會處理)

立法說明

保留，送院會處理。

本法自公布日施行。但本法中華民國九十四年十二月二十八日修正公布之第十七條規定，自九十四年一月一日施行；九十七年一月二日修正公布之第十四條第一項第九類規定，自九十七年一月一日施行；九十七年十二月二十六日修正公布之第十七條規定，自九十七年一月一日施行。九十八年五月二十七日修正公布之第五條第二項及九十九年六月十五日修正公布之同條第五項規定，自九十九年度施行。一百年一月十九日修正公布之第四條第一項第一款、第二款及第十七條第一項第一款第四目規定，自一百零一年一月一日施行。一百零一年八月八日修正公布之條文，自一百零二年一月一日施行。一百零四年六月二十四日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零四年十二月二日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零八年七月二十四日修正公布條文，自一百零八年一月一日施行。

本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文、一百零五年七月二十七日修正公布之條文及○年○月○日修正之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。

本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。

立法說明

一、配合法制作業，將現行第一項但書三讀日期修正為公布日期。

二、修正第二項，定明本次修正之條文施行日期，由行政院定之。

三、第三項未修正。

本法自公布日施行。但本法中華民國九十四年十二月二十八日修正公布之第十七條規定，自九十四年一月一日施行；九十七年一月二日修正公布之第十四條第一項第九類規定，自九十七年一月一日施行；九十七年十二月二十六日修正公布之第十七條規定，自九十七年一月一日施行。九十八年五月二十七日修正公布之第五條第二項及九十九年六月十五日修正公布之同條第五項規定，自九十九年度施行。一百年一月十九日修正公布之第四條第一項第一款、第二款及第十七條第一項第一款第四目規定，自一百零一年一月一日施行。一百零一年八月八日修正公布之條文，自一百零二年一月一日施行。一百零四年六月二十四日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零四年十二月二日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零八年七月一日修正之條文，自一百零八年一月一日施行。

本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文、一百零五年七月二十七日修正公布之條文及○年○月○日修正公布之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。

本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。

立法說明

修正第二項，明定本次修正條文之施行日期，由行政院定之。

本法自公布日施行。但本法中華民國九十四年十二月二十八日修正公布之第十七條規定，自九十四年一月一日施行；九十七年一月二日修正公布之第十四條第一項第九類規定，自九十七年一月一日施行；九十七年十二月二十六日修正公布之第十七條規定，自九十七年一月一日施行。九十八年五月二十七日修正公布之第五條第二項及九十九年六月十五日修正公布之同條第五項規定，自九十九年度施行。一百年一月十九日修正公布之第四條第一項第一款、第二款及第十七條第一項第一款第四目規定，自一百零一年一月一日施行。一百零一年八月八日修正公布之條文，自一百零二年一月一日施行。一百零四年六月二十四日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零四年十二月二日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零八年七月二十四日修正公布之條文，自一百零八年一月一日施行。

本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文、一百零五年七月二十七日修正公布之條文及○年○月○日修正之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。

本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。

立法說明

一、配合法制作業，將現行第一項但書三讀日期修正為公布日期。

二、修正第二項，定明本次修正之條文施行日期，由行政院定之。

三、第三項未修正。

本法自公布日施行。但本法中華民國九十四年十二月二十八日修正公布之第十七條規定，自九十四年一月一日施行；九十七年一月二日修正公布之第十四條第一項第九類規定，自九十七年一月一日施行；九十七年十二月二十六日修正公布之第十七條規定，自九十七年一月一日施行。九十八年五月二十七日修正公布之第五條第二項及九十九年六月十五日修正公布之同條第五項規定，自九十九年度施行。一百年一月十九日修正公布之第四條第一項第一款、第二款及第十七條第一項第一款第四目規定，自一百零一年一月一日施行。一百零一年八月八日修正公布之條文，自一百零二年一月一日施行。一百零四年六月二十四日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零四年十二月二日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零八年七月二十四日修正公布條文，自一百零八年一月一日施行。

本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文、一百零五年七月二十七日修正公布之條文及○年○月○日修正之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。

本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。

立法說明

一、將現行第一項但書三讀日期修正為公布日期。

二、修正第二項，明定本次修正之條文施行日期，由行政院定之。

本法自公布日施行。但本法中華民國九十四年十二月二十八日修正公布之第十七條規定，自九十四年一月一日施行；九十七年一月二日修正公布之第十四條第一項第九類規定，自九十七年一月一日施行；九十七年十二月二十六日修正公布之第十七條規定，自九十七年一月一日施行。九十八年五月二十七日修正公布之第五條第二項及九十九年六月十五日修正公布之同條第五項規定，自九十九年度施行。一百年一月十九日修正公布之第四條第一項第一款、第二款及第十七條第一項第一款第四目規定，自一百零一年一月一日施行。一百零一年八月八日修正公布之條文，自一百零二年一月一日施行。一百零四年六月二十四日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零四年十二月二日修正公布之條文，自一百零五年一月一日施行。一百零八年七月二十四日修正公布條文，自一百零八年一月一日施行。

本法中華民國九十年六月十三日修正公布之條文、一百零三年一月八日修正公布之條文、一百零五年七月二十七日修正公布之條文及○年○月○日修正之條文施行日期，由行政院定之；一百零三年六月四日修正公布之條文，除第六十六條之四、第六十六條之六及第七十三條之二自一百零四年一月一日施行外，其餘條文自一百零四年度施行。

本法中華民國一百零七年二月七日修正公布之條文，自一百零七年一月一日施行。但第五條、第六十六條之九、第七十一條、第七十五條、第七十九條、第一百零八條及第一百十條，自一百零七年度施行，第七十三條之二自一百零八年一月一日施行。

立法說明

一、配合法制作業，將現行第一項但書三讀日期修正為公布日期。

二、修正第二項，定明本次修正之條文施行日期，由行政院定之。

三、第三項未修正。

設定比較對象：所得稅法