比較基準
比較對象
李應元等16人 103/10/03 提案版本
第四條
本條例用詞,定義如下:

一、不動產:指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施,但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值,土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。

二、不動產相關權利:指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。

三、不動產相關有價證券:指受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券,其資產池含不動產、不動產相關權利或不動產擔保貸款債權者。

四、證券化:指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託,向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券,以獲取資金之行為。

五、不動產投資信託:指依本條例之規定,向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券,以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。

六、不動產資產信託:指依本條例之規定,委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構,並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券,以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。

七、受益證券:指下列不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券:

(一)不動產投資信託受益證券:指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

(二)不動產資產信託受益證券:指受託機構為不動產資產信託而發行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

八、受託機構:指得受託管理及處分信託財產,並募集或私募受益證券之機構。

九、不動產投資信託基金:指不動產投資信託契約之信託財產,其範圍包括因募集或私募不動產投資信託受益證券所取得之價款、所生利益、孳息與其他收益及以之購入之各項資產或權利。

十、信託監察人:指由受託機構依不動產投資信託契約或不動產資產信託契約之約定或經受益人會議決議所選任,為受益人之利益,行使本條例所定權限之人。

十一、利害關係人:指信託業法第七條所稱之利害關係人。

十二、不動產管理機構:指受受託機構委任管理或處分信託財產之不動產投資業、營造業、建築經理業、不動產買賣租賃業或其他經主管機關核定之機構。

十三、封閉型基金:指於基金存續期間,投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十四、開放型基金:指投資人得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十五、專業估價者:指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。

十六、發起人:指受託機構申請或申報募集或私募不動產投資信託基金時,已確定投資之不動產之所有人、不動產相關權利之權利人或現金出資人。

十七、安排機構:指對受益證券之募集或私募安排規劃整體事務者。

十八、開發型之不動產或不動產相關權利:指正進行或規劃進行開發、建築、重建、整建之不動產或不動產相關權利。

前項第八款所定受託機構,以信託業法所稱之信託業為限,設立滿三年以上者,並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。

僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業,主管機關應就其最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、經營與管理人員專門學識或經驗、業務限制另定之。

第一項第十二款所定不動產管理機構,應符合一定條件,並與受託機構簽訂記載其職權、義務、責任及應遵行事項之委任契約書。

前項一定條件及委任契約書之應記載事項,由信託業商業同業公會洽商相關不動產管理機構之商業同業公會擬訂,報請主管機關核定。

第一項第十七款所定安排機構,應符合一定條件;其一定條件及應受規範,由信託業商業同業公會洽商相關公會擬訂,報請主管機關核定。
本條例用詞,定義如下:

一、不動產:指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施,但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值,土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。

二、不動產相關權利:指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。

三、不動產相關有價證券:指受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券,其資產池含不動產、不動產相關權利或不動產擔保貸款債權者。

四、證券化:指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託,向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券,以獲取資金之行為。

五、不動產投資信託:指依本條例之規定,向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券,以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。

六、不動產資產信託:指依本條例之規定,委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構,並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券,以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。

七、受益證券:指下列不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券:

(一)不動產投資信託受益證券:指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

(二)不動產資產信託受益證券:指受託機構為不動產資產信託而發行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。

八、受託機構:指本於信託關係,擔任本契約受託人,保管信託財產,選任不動產管理機構,並募集或私募受益證券之機構。

九、不動產投資信託基金:指不動產投資信託契約之信託財產,其範圍包括因募集或私募不動產投資信託受益證券所取得之價款、所生利益、孳息與其他收益及以之購入之各項資產或權利。

十、信託監察人:指由受託機構依不動產投資信託契約或不動產資產信託契約之約定或經受益人會議決議所選任,為受益人之利益,行使本條例所定權限之人。

十一、利害關係人:指信託業法第七條所稱之利害關係人。

十二、不動產管理機構:指受受託機構選任,作成投資決定,從事運用、管理或處分信託財產之不動產投資業、營造業、建築經理業、不動產買賣租賃業或其他經主管機關核定之機構。

十三、封閉型基金:指於基金存續期間,投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十四、開放型基金:指投資人得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。

十五、專業估價者:指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。

十六、發起人:指受託機構申請或申報募集或私募不動產投資信託基金時,已確定投資之不動產之所有人、不動產相關權利之權利人或現金出資人。

十七、安排機構:指對受益證券之募集或私募安排規劃整體事務者。

十八、開發型之不動產或不動產相關權利:指正進行或規劃進行開發、建築、重建、整建之不動產或不動產相關權利。

前項第八款所定受託機構,以信託業法所稱之信託業為限,設立滿三年以上者,並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。

僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業,主管機關應就其最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、經營與管理人員專門學識或經驗、業務限制另定之。

第一項第十二款所定不動產管理機構,應經主管機關許可,符合一定條件,並與受託機構簽訂記載其職權、義務、責任、報酬及應遵行事項之選任契約書。選任契約書並得約定每年信託財產之淨資產價值增加時,計算該年度管理績效所提昇部分,經受益人會議決議,以分成比率或其他適當之方式,收取績效獎金。
前項一定條件及選任契約書之應記載事項,由信託業商業同業公會洽商相關不動產管理機構之商業同業公會擬訂,報請主管機關核定。

第一項第十七款所定安排機構,應符合一定條件;其一定條件及應受規範,由信託業商業同業公會洽商相關公會擬訂,報請主管機關核定。
立法說明
一、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責選任具有專業之不動產管理機構為之,受託機構僅作為單純之信託財產保管與法令遵循機構,爰修正第一項第八款,受託機構改以保管信託財產作為主要任務。

二、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責交由具有專業之不動產管理機構為之,且須對所投資之績效全權負責,爰修正第一項第十二款,不動產管理機構負責作成信託財產投資決定。

三、第一項其餘各款未修正。

四、參酌香港證券及期貨事務監察委員會所訂「房地產投資信託基金守則」第5章第5.1條規定,以不動產投資信託基金之不動產管理機構提供不動產相關產之投資決定、經營管理,責任重大,應由主管之金管會許可,始得提供管理服務;另參照第9章第9.12條規定,載明不動產管理機構依選任契約所約定報酬項目,其內容得包括績效獎金之給付,並明定在基金淨資產價值增加與實際管理績效提昇,二大基準項目均符合時,得經受益人會議決議,給付績效獎金,並得以分成比率或其他適方式為給付。爰修正第四項規定。

五、第二項、第三項、第五項、第六項未修正。
第六條
受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券,應檢具下列書件,向主管機關申請核准或申報生效;其審核程序、核准或生效條件及其他應遵行事項之處理辦法,由主管機關定之:

一、不動產投資信託計畫。

二、不動產投資信託契約。

三、不動產投資信託契約與定型化契約範本異同之對照表。

四、公開說明書或投資說明書。

五、不動產投資信託基金經營與管理人員符合主管機關規定之證明文件。

六、設有信託監察人者,其信託監察人之名單、資格證明文件及願任同意書。

七、受託機構董事會決議募集或私募不動產投資信託受益證券之議事錄。

八、信託財產之管理及處分方法說明書。委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者,該委任契約書或其他證明文件。

九、受託機構填報及會計師或律師複核之案件檢查表。

十、律師之法律意見書。

十一、其他經主管機關規定之文件。

主管機關於審核前項書件時,應洽商中央目的事業主管機關出具意見書。

不動產投資信託基金有發起人者,發起人對於其所提供受託機構辦理受益證券之募集、發行或私募之資料,不得有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。

發起人違反前項規定,對於該受益證券之善意取得人或出賣人因而所受之損害,應負賠償責任。

發起人擬讓與之不動產或不動產相關權利有設定抵押權者,發起人應予塗銷,並檢具相關證明文件予受託機構。
受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券,應檢具下列書件,向主管機關申請核准或申報生效;其審核程序、核准或生效條件及其他應遵行事項之處理辦法,由主管機關定之:

一、不動產投資信託計畫。

二、不動產投資信託契約。

三、不動產投資信託契約與定型化契約範本異同之對照表。

四、公開說明書或投資說明書。

五、不動產投資信託基金經營與管理人員符合主管機關規定之證明文件。

六、設有信託監察人者,其信託監察人之名單、資格證明文件及願任同意書。

七、受託機構董事會決議募集或私募不動產投資信託受益證券之議事錄。

八、信託財產之管理及處分方法說明書。選任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分之選任契約書或其他證明文件。

九、受託機構填報及會計師或律師複核之案件檢查表。

十、律師之法律意見書。

十一、其他經主管機關規定之文件。

主管機關於審核前項書件時,應洽商中央目的事業主管機關出具意見書。

不動產投資信託基金有發起人者,發起人對於其所提供受託機構辦理受益證券之募集、發行或私募之資料,不得有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。

發起人違反前項規定,對於該受益證券之善意取得人或出賣人因而所受之損害,應負賠償責任。

發起人擬讓與之不動產或不動產相關權利有設定抵押權者,發起人應予塗銷,並檢具相關證明文件予受託機構。
立法說明
為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責,由受託機構選任具有專業之不動產管理機構為之,爰將原條文委任關係,明定為選任關係,以臻明確。
第八條
不動產投資信託計畫,應記載下列事項:

一、受託機構之名稱、地址;委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者,其受委任機構之名稱、地址;有發起人、安排機構者,其名稱、地址。

二、不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。

三、與不動產投資信託受益證券有關之下列事項:

(一)不動產投資信託基金募集或私募總額、受益權單位總數。

(二)不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。

四、不動產投資信託基金募集或私募成立與不成立之條件及不成立時之處理方式。

五、信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。

六、投資計畫:包含計劃購買、管理或處分之不動產或其他投資標的之種類、地點、預定持有期間、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率等事項。

七、不動產開發計畫:包含預定開發之不動產或不動產相關權利之種類、地點、市場分析、可行性分析、產權調查報告、估價報告書、預定開發時程、計畫、取得、開發、銷售或經營管理等各階段計畫及控管程式、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率、專家審查意見及自行評估計畫等事項。

八、不動產開發計畫未完成或遲延之處理方式、對受益人權益之影響與受託機構、不動產管理機構及受益人間權利義務之約定。

九、其他主管機關規定之事項。

前項第五款及第七款所定出具意見之專家,應與受託機構及不動產所有人無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事。
不動產投資信託計畫,應記載下列事項:

一、受託機構之名稱、地址;選任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者,其受選任機構之名稱、地址;有發起人、安排機構者,其名稱、地址。

二、不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。

三、與不動產投資信託受益證券有關之下列事項:

(一)不動產投資信託基金募集或私募總額、受益權單位總數。

(二)不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。

四、不動產投資信託基金募集或私募成立與不成立之條件及不成立時之處理方式。

五、信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。

六、投資計畫:包含計劃購買、管理或處分之不動產或其他投資標的之種類、地點、預定持有期間、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率等事項。

七、不動產開發計畫:包含預定開發之不動產或不動產相關權利之種類、地點、市場分析、可行性分析、產權調查報告、估價報告書、預定開發時程、計畫、取得、開發、銷售或經營管理等各階段計畫及控管程式、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率、專家審查意見及自行評估計畫等事項。

八、不動產開發計畫未完成或遲延之處理方式、對受益人權益之影響與受託機構、不動產管理機構及受益人間權利義務之約定。

九、其他主管機關規定之事項。

前項第五款及第七款所定出具意見之專家,應與受託機構及不動產所有人無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事。
立法說明
為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責,由受託機構選任具有專業之不動產管理機構為之,爰將原條文委任關係,明定為選任關係,以臻明確。
第十條
不動產投資信託契約,應以書面為之,並記載下列事項:

一、受託機構之名稱、地址;委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者,其受委任機構之名稱、地址。

二、不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。

三、不動產投資信託基金募集或私募總面額、受益權單位總數。

四、不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。

五、受託機構之義務及責任;委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者,該機構之義務及責任。

六、運用不動產投資信託基金之基本方針、範圍及投資策略。

七、不動產投資信託基金有關借入款項與其上限及閒置資金之事項。

八、不動產投資信託基金投資收益分配之項目、時間及給付方式。

九、不動產投資信託基金應負擔費用之項目及其計算方法、給付方式及時間。

十、受託機構之報酬、種類、計算方法、支付時期及方法。

十一、不動產投資信託基金淨資產價值之計算方法(含不動產估價方法、評估基礎、進行估價期間、淨資產價值計算之期間、應為公告之期限及公告方式)。

十二、受益權單位淨資產價值之計算及公告方式。

十三、受託機構應召集受益人會議之事由。

十四、受託機構應選任信託監察人之事由及其專門學識或經驗。

十五、不動產投資信託契約之變更、解除、終止事由、終止程序及終止後之處理事項。

十六、不動產投資信託基金不再存續時,基金之清算方法及受益人請求返還金額或財產之計算方法、給付方式及時間。

十七、其他依信託業法第十九條第一項及主管機關規定事項。
不動產投資信託契約,應以書面為之,並記載下列事項:

一、受託機構之名稱、地址;選任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者,其受選任機構之名稱、地址。

二、不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。

三、不動產投資信託基金募集或私募總面額、受益權單位總數。

四、不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。

五、受託機構之義務及責任;選任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者,該機構之義務及責任。

六、運用不動產投資信託基金之基本方針、範圍及投資策略。

七、不動產投資信託基金有關借入款項與其上限及閒置資金之事項。

八、不動產投資信託基金投資收益分配之項目、時間及給付方式。

九、不動產投資信託基金應負擔費用之項目及其計算方法、給付方式及時間。

十、受託機構之報酬、種類、計算方法、支付時期及方法。

十一、不動產投資信託基金淨資產價值之計算方法(含不動產估價方法、評估基礎、進行估價期間、淨資產價值計算之期間、應為公告之期限及公告方式)。

十二、受益權單位淨資產價值之計算及公告方式。

十三、受託機構應召集受益人會議之事由。

十四、受託機構應選任信託監察人之事由及其專門學識或經驗。

十五、不動產投資信託契約之變更、解除、終止事由、終止程序及終止後之處理事項。

十六、不動產投資信託基金不再存續時,基金之清算方法及受益人請求返還金額或財產之計算方法、給付方式及時間。

十七、受託機構應每年召集受益人會議,其召集事由至少應包括下列事項,並應以親自出席方式召開之:

(一)編製信託財產管理績效之年報,分送受益人。

(二)不動產管理機構適格性之檢討及是否更換。

十八、受託機構不得收取績效獎金。

十九、每年配息比率應為可分配收益之百分之九十以上,及保留未分配部分之明確用途。

二十、依本條例或契約辦理不動產或不動產相關權利之估價,應符合下列事項:

(一)應由受託機構聘任專業估價者估價。

(二)專業估價者應符合法令規定之資格條件。

(三)專業估價者每三年應更換一次,更換前後之估價者不得為同一事務所,且更換前之估價者於更換後一年內不得擔任該基金之估價者,並應遵循有關法令規定。

(四)估價報告書內之估價方法,應符合不動產估價技術規則之規定。

(五)估價報告書內估價方法之基本假設,及估價結果與折現現金流量分析法之差異,應有合理說明,並應於公開說明書充分揭露。
二十一、其他依信託業法第十九條第一項及主管機關規定事項。

前項第十七款各目事項所召集受益人會議之決議,應有表決權總數二分之一以上受益人出席,並經出席受益人表決權二分之一以上同意行之。如決議更換不動產管理機構,受託機構應於該決議後一個月內公告召集受益人會議決議選任新任不動產管理機構之事項,並公告受理不動產管理機構業者提名之期間、其受理處所及其他必要事項,受理期間不得少於十日,合計持有百分之三以上之受益人得於受理期間內提名合法之不動產管理機構以供受託機構審查交付受益人決議選任,且受託機構亦應於受理期間內提名;其年報之編製、委託代理人出席及以書面或電子方式行使表決權,準用公司法及證券交易法之規定。
立法說明
一、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責,由受託機構選任具有專業之不動產管理機構為之,爰將原條文第一、與第五款委任關係,一併改為選任關係,以臻明確。

二、按公司法第一百七十條第一項規定公司股東常會每年至少召集一次,並參酌主管機關99年4月1日修正「受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」第十二條規定受託機構應至少每三年定期召集一次受益人會議,與召集事由應包括檢討不動產管理機構適格性之意旨,為進一步使不動產投資信託投資人瞭解不動產管理機構之投資運用及管理績效,並得有積極參與表達意見及督促改善之機制,爰增訂第十七款規定,受託機構應每年至少召集受益人會議一次,須編製管理績效報告之年報,並以親自出席之方式召開,不得以書面之方式為之,以為使投資人明瞭基金之管理績效與不動產管理機構是否適任,如有更換選任之不動產管理機構之情形時,應依一定機制,由受託機構或持有受益權總數3%以上之受益人提議得供受益人決議之適當管理機構。

三、參酌主管機關99年4月1日修正「受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」第十二條規定,受託機構不得收取績效獎金,而不動產管理機構依本法修正草案第四條第四項規定,得收取績效獎金,爰增訂第十八款規定。

四、參酌主管機關99年4月1日修正「受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」第十二條規定,爰增訂第十九款規定,明定每年配息比率及保留未分配部分之用途。

五、參酌主管機關99年4月1日修正「受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」第十二條規定,爰增訂第二十款規定,明定辦理估價應遵守之相關內容。

六、原第十七款依序調整為第二十一款。

七、第二項新增,因應本次修正增訂第十七款規定,受託機構應每年至少召集受益人會議一次,並比照公司法與證券交易法之規定以親自出席之方式召開為之,就不動產管理機構之管理績效與適格性檢討,爰明定以普通決議方式行之,且一併準用委託代理人出席及表決權行使方式相關規定,俾利實務運作。另因管理績效報告之年報編製,可使投資人對所投資基金之現況(如管理績效報告、經營概況、財務概況、管理績效之檢討分析與風險事項、揭露持股比例佔前十名之受益人等等)及未來有較詳盡之認識,比照公司法與證券交易法規定,編製內容較詳盡之年報,對於信託基金本身亦屬有益,爰增訂第三項。
第十七條
不動產投資信託基金,以投資或運用於下列標的為限:

一、開發型或已有穩定收入之不動產。

二、開發型或已有穩定收入之不動產相關權利。

三、不動產相關有價證券。

四、第十八條規定之運用範圍。

五、其他經主管機關核准投資或運用之標的。

不動產投資信託基金投資或運用於現金、政府債券及前項第一款至第三款投資標的之最低比率,由主管機關定之。

不動產投資信託基金投資於證券交易法第六條之有價證券,不得超過其募集發行額度之一定比率及金額;其一定比率及金額,由主管機關定之。

不動產投資信託基金投資於開發型之不動產或不動產相關權利時,如須取得建造執照者,應於該不動產或不動產相關權利領得建造執照後,始得動用該基金款項。

募集之不動產投資信託基金投資於開發型不動產或不動產相關權利,以下列各款標的為限:

一、都市更新條例核定之都市更新事業計畫範圍內之土地、建築物及不動產相關權利。

二、促進民間參與公共建設法所稱公共建設。

三、經中央目的事業主管機關核准參與之公共建設。

募集及私募之不動產投資信託基金投資於開發型不動產或不動產相關權利,不得超過該基金信託財產價值之一定比率;其一定比率,由主管機關會同相關中央目的事業主管機關分別定之。惟採募集方式者,該比率不得超過百分之三十。

前二項之開發型不動產或不動產相關權利,不得為下列標的:

一、政府、公股占百分之二十以上事業、政府直接或間接控制之基金或法人參與投資比率合計超過百分之十者。

二、政府承諾承擔其債務或保證其營運收益者。

前項所定標的,不含下列事項:

一、依促進民間參與公共建設法第二十九條規定由主辦機關就公共建設非自償部分補貼其所需貸款利息或投資其建設之一部。

二、提供不動產參與都市更新。
不動產投資信託基金,以投資或運用於下列標的為限:

一、開發型或已有穩定收入之不動產。

二、開發型或已有穩定收入之不動產相關權利。

三、不動產相關有價證券。

四、第十八條規定之運用範圍。

五、其他經主管機關核准投資或運用之標的。

不動產投資信託基金投資或運用於現金、政府債券及前項第一款至第三款投資標的之最低比率,由主管機關定之。

不動產投資信託基金投資於證券交易法第六條之有價證券,不得超過其募集發行額度之一定比率及金額;其一定比率及金額,由主管機關定之。

不動產投資信託基金投資於開發型之不動產或不動產相關權利時,如須取得建造執照者,應於該不動產或不動產相關權利領得建造執照後,始得動用該基金款項。

募集之不動產投資信託基金投資於開發型不動產或不動產相關權利,以下列各款標的為限:

一、都市更新條例核定之都市更新事業計畫範圍內之土地、建築物及不動產相關權利。

二、促進民間參與公共建設法所稱公共建設。

三、經中央目的事業主管機關核准參與之公共建設。

募集及私募之不動產投資信託基金投資於開發型不動產或不動產相關權利,不得超過該基金信託財產價值之一定比率;其一定比率,由主管機關會同相關中央目的事業主管機關分別定之。惟採募集方式者,除投資於政府所核定之社會住宅或老人福利機構之標的外,該比率不得超過百分之三十。

前二項之開發型不動產或不動產相關權利,不得為下列標的:

一、政府、公股占百分之二十以上事業、政府直接或間接控制之基金或法人參與投資比率合計超過百分之十者。

二、政府承諾承擔其債務或保證其營運收益者。

前項所定標的,不含下列事項:

一、依促進民間參與公共建設法第二十九條規定由主辦機關就公共建設非自償部分補貼其所需貸款利息或投資其建設之一部。

二、提供不動產參與都市更新。
立法說明
一、不動產受益證券參與政府公共建設並投資所需資金,乃各國有效將不動產投資資金導入政府建設方式之一,社會住宅與老人福利機構之設置開發為政府以公共建設照顧民生之一環,且收益穩定,風險較一般開發型不動產為低,爰修正第六項規定,放寬不動產投資信託基金將資金投資運用於社會住宅與老人福利機構設置之比例,以引導所需資金投資公共民生建設。

二、本條其他各項未修正。
第二十三條
受託機構運用不動產投資信託基金,應依據投資分析報告作成投資決定,交付執行,作成投資決定紀錄及執行紀錄,並應定期向董事會提出檢討報告。

前項投資分析報告,應記載分析基礎、根據及建議;投資決定紀錄,應記載投資標的之種類、數量及時機;執行紀錄,應記載實際投資、或交易標的之種類、數量、價格及時間,並說明投資或交易差異原因。

受託機構運用不動產投資信託基金自行或委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分,應依計畫、取得、開發、銷售、經營等階段作成書面控管報告,並按季向董事會提出各階段之檢討報告。

前三項書面資料,受託機構應按時序記載並建檔保存;其保存期限,自信託期間屆滿日起不得少於五年。
受託機構運用不動產投資信託基金進行信託財產之管理或處分時,不得自行決定,應依據不動產管理機構所提出投資決定,交付執行,並作成投資決定紀錄及執行紀錄,定期向董事會提出檢討報告,並應依計畫、取得、開發、銷售、經營等階段作成書面控管報告,按季向董事會提出各階段之檢討報告。
前項投資決定,不動產管理機機構應先作成投資分析報告,記載分析基礎、根據及建議;投資決定紀錄,應記載投資標的之種類、數量及時機;執行紀錄,應記載實際投資、或交易標的之種類、數量、價格及時間,並說明投資或交易差異原因。

不動產構管理機構第一項之投資決定有違反本契約或中華民國相關法令規定之虞時,受託機構得不依不動產管理機構之投資決定辦理,惟應立即呈報主管機關。
前三項書面資料,受託機構應按時序記載並建檔保存;其保存期限,自信託期間屆滿日起不得少於五年。
立法說明
一、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責交由具有專業之不動產管理機構為之,受託機構僅作為單純之信託財產保管與法令遵循機構,爰修正第一項前段,合併原第一、三項規定,受託機構改以保管信託財產作為主要任務,不得自行決定運用信託財產,而應依不動產管理機構之投資決定為之。

二、不動產管理機構之投資決定應先作成投資分析報告,爰修正第二項。

三、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責交由具有專業之不動產管理機構為之,受託機構作為單純之信託財產保管與法令遵循機構,在不動產管理構之投資決定有違反本契約或相關法令之疑慮時,所應採行法令遵循與呈報義務,爰修正第三項。

四、第四項未修正。
第二十五條
受託機構應依本條例之規定、不動產投資信託計畫及不動產投資信託契約之約定,募集發行或私募交付及投資運用不動產投資信託基金,並遵守下列規定:

一、除本條例另有規定外,不得為保證、放款或提供擔保。

二、不得從事證券信用交易。

三、不得對於受託機構所設立之各不動產投資信託基金及不動產資產信託間為交易行為。

四、投資於任一公司短期票券之總金額,不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之十。

五、存放於同一金融機構之存款,以及投資於其發行、保證或承兌之債券或短期票券金額,合計不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之二十及該金融機構淨值百分之十。

六、投資於其他受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券及資產基礎證券總額,不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之二十。

七、依風險分散原則,投資於不動產及不動產相關權利。

八、不得藉該不動產投資信託基金經主管機關核准或申報生效,作為保證其申請事項或文件之真實或保證受益證券獲利之宣傳。

九、不得為經主管機關規定之其他禁止事項。

主管機關於必要時,得規定不動產投資信託基金投資於不動產及不動產相關權利之風險分散原則。受託機構違反該原則者,應於主管機關所定期限內調整之。
受託機構應依本條例之規定、不動產投資信託計畫及不動產投資信託契約之約定,募集發行或私募交付及選任不動產管理機構投資運用不動產投資信託基金,並遵守下列規定:

一、除本條例另有規定外,不得為保證、放款或提供擔保。

二、不得從事證券信用交易。

三、不得對於受託機構所設立之各不動產投資信託基金及不動產資產信託間為交易行為。

四、投資於任一公司短期票券之總金額,不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之十。

五、存放於同一金融機構之存款,以及投資於其發行、保證或承兌之債券或短期票券金額,合計不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之二十及該金融機構淨值百分之十。

六、投資於其他受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券及資產基礎證券總額,不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之二十。

七、依風險分散原則,投資於不動產及不動產相關權利。

八、不得藉該不動產投資信託基金經主管機關核准或申報生效,作為保證其申請事項或文件之真實或保證受益證券獲利之宣傳。

九、不得為經主管機關規定之其他禁止事項。

主管機關於必要時,得規定不動產投資信託基金投資於不動產及不動產相關權利之風險分散原則。受託機構與不動產管理機構違反該原則者,應於主管機關所定期限內調整之。
立法說明
一、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責選任具有專業之不動產管理機構為之,受託機構僅作為單純之信託財產保管與法令遵循機構,爰修正第一項,受託機構改以保管信託財產作為主要任務,運用信託財產應選任不動產管理機構,或依不動產管理機構之投資決定為之。

二、第一項其他各款未修正。

三、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責選任具有專業之不動產管理機構為之,自應主管機關所規定投資風險分散原則,爰修正第二項。
第二十八條
受託機構得向受益人收取辦理不動產投資信託業務之手續費及報酬,或逕於不動產投資信託之信託財產中扣除支付之。

受託機構辦理不動產投資信託業務,因運用、管理所產生之費用及稅捐,得逕自信託財產中扣除繳納之。

不動產投資信託基金投資所得依不動產投資信託契約約定應分配之收益,應於會計年度結束後六個月內分配之。
受託機構得向受益人收取辦理不動產投資信託業務之手續費及報酬,或逕於不動產投資信託之信託財產中扣除支付之。

受託機構辦理不動產投資信託業務,包括選任不動產管理機構運用、管理所產生之費用及稅捐,得逕自信託財產中扣除繳納之。

不動產投資信託基金投資所得依不動產投資信託契約約定應分配之收益,應於會計年度結束後六個月內分配之。
立法說明
一、為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責選任具有專業之不動產管理機構為之,爰修正第二項,明定受託機構辦理本法之信託業務,包括選任不動產管理機構所產生之費用,得逕自信託財產扣除繳納。

二、本條其他各項未修正。
第三十九條
受益證券應為記名式,其轉讓並應以背書方式為之;且非將受讓人之姓名或名稱、住所通知受託機構,不得對抗受託機構。

受益證券之轉讓,非將受讓人之姓名或名稱記載於該受益證券,不得對抗第三人。

受益證券以帳簿劃撥方式發行或交付有價證券者,得不印製實體有價證券;其轉讓、買賣之交割、設質之交付等事項,依證券交易法第四十三條規定辦理。
受益證券應為記名式,其轉讓並應以背書方式為之;且非將受讓人之姓名或名稱、住所通知受託機構,不得對抗受託機構。

受益證券之轉讓,非將受讓人之姓名或名稱記載於該受益證券,不得對抗第三人。

受益證券以帳簿劃撥方式發行或交付有價證券者,得不印製實體有價證券;其轉讓、買賣之交割、設質之交付等事項,依證券交易法第四十三條規定辦理。

受益證券之收購,準用證券交易法第二章第二節之規定。
立法說明
一、本條新增第四項。

二、不動產投資信託基金受益證券已有諸多掛牌上市上櫃之標的,為健全該有價證券之管理,除不動產證券化條例既有之轉讓設質等劃撥程序可準用證券交易法之外,不動投資信託基金受益證券既為公開募集發行之有價證券,而不動產之管理運用亦事涉公開投資人之權益,關於受益證券之收購事項亦應比照證券交易法之規定納入管理,爰新增第四項規定,比照準用證券交易法關於收購之規定。
第四十七條
不動產證券化所發行或交付之受益證券,準用金融資產證券化條例第二十條、第二章第三節及第四十二條之規定。但信託契約另有約定,且於公開說明書或投資說明書中載明者,從其所定。
不動產證券化所發行或交付之受益證券,準用金融資產證券化條例第二十條、第二章第三節及第四十二條之規定。但信託契約另有約定,且於公開說明書或投資說明書中載明者,從其所定。

少數受益人行使召集受益人會議請求權時,以書面所記明提議事項及理由,涉及投資或運用金額達信託財產價值百分之十以上者,應視為受益人之共同利益事項。
立法說明
一、第二項新增。

二、為保障少數受益人之召集會議請求權,故明定受益人之共同利益事項之事由,召集權人即應同意召集。
第五十六條
不動產管理機構有下列情事之一,經受託機構通知限期改善而未於指定期限內改善者,受託機構得終止委任契約,移轉其受任事項予其他不動產管理機構,不受原委任契約之限制,並於終止後陳報主管機關備查:

一、違反委任契約之約定事項。

二、業務或財務有嚴重缺失時。

經受託機構依前項規定終止委任契約者,不動產管理機構應於受託機構所定期限內辦理委任事項相關業務、財務之結算及移交。不動產管理機構未於所定期限內辦理結算及移交者,受託機構得逕行結算,結算之結果對不動產管理機構有拘束力。

不動產管理機構留置於管理不動產上之機具及其他物品,應限期遷移。屆期未遷移者,視同廢棄,受託機構得逕予處置;其費用由該不動產管理機構負擔。

受託機構於發生第一項情事時,應於委任契約終止日起二日內,於受託機構本機構所在地之日報或依主管機關規定之方式辦理公告。
不動產管理機構有下列情事之一,經受託機構通知限期改善而未於指定期限內改善者,受託機構得終止選任契約或委任契約,移轉其受任事項予其他不動產管理機構,不受原選任契約或委任契約之限制,並於終止後陳報主管機關備查:

一、違反選任契約或委任契約之約定事項。

二、業務或財務有嚴重缺失時。

經受託機構依前項規定終止選任契約或委任契約者,不動產管理機構應於受託機構所定期限內辦理委任事項相關業務、財務之結算及移交。不動產管理機構未於所定期限內辦理結算及移交者,受託機構得逕行結算,結算之結果對不動產管理機構有拘束力。

不動產管理機構留置於管理不動產上之機具及其他物品,應限期遷移。屆期未遷移者,視同廢棄,受託機構得逕予處置;其費用由該不動產管理機構負擔。

受託機構於發生第一項情事時,應於選任契約或委任契約終止日起二日內,於受託機構本機構所在地之日報或依主管機關規定之方式辦理公告。
立法說明
為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責,由受託機構選任具有專業之不動產管理機構為之,爰將原條文委任關係,明定為選任關係,以臻明確。至不動產資產信託基金仍維持委任關係,並未修正。
第六十三條
受託機構有下列情事之一者,處新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰,並得責令限期辦理或改正;屆期仍未辦理或改正者,得按次處罰:

一、違反第八條第一項第一款、第十條第一款、第三十一條第一項第一款或第三十三條第一項第五款之規定,未於不動產投資信託計畫或契約或不動產資產信託計畫或契約中說明,而委任他人進行不動產之管理或處分。

二、違反第十一條或第三十六條準用金融資產證券化條例第四十八條規定。

三、違反第十六條規定,未經主管機關核准募集開放型基金。

四、從事第二十五條第一項或第三十六條準用第二十五條第一項所禁止之行為。

五、違反第四十四條之一第一項規定,未向信託監察人報告。

六、違反第四十七條準用金融資產證券化條例第四十二條第二項規定,拒絕請求。

七、違反第四十八條第一項準用金融資產證券化條例第二十八條第三項規定,未於期限內將選任信託監察人之事實通知受益人。
受託機構有下列情事之一者,處新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰,並得責令限期辦理或改正;屆期仍未辦理或改正者,得按次處罰:

一、違反第八條第一項第一款、第十條第一款、第三十一條第一項第一款或第三十三條第一項第五款之規定,未於不動產投資信託計畫或契約或不動產資產信託計畫或契約中說明,而選任或委任他人進行不動產之管理或處分。

二、違反第十一條或第三十六條準用金融資產證券化條例第四十八條規定。

三、違反第十六條規定,未經主管機關核准募集開放型基金。

四、從事第二十五條第一項或第三十六條準用第二十五條第一項所禁止之行為。

五、違反第四十四條之一第一項規定,未向信託監察人報告。

六、違反第四十七條準用金融資產證券化條例第四十二條第二項規定,拒絕請求。

七、違反第四十八條第一項準用金融資產證券化條例第二十八條第三項規定,未於期限內將選任信託監察人之事實通知受益人。
立法說明
為配合本次修法將不動產投資信託基金之投資運用及管理之權責,由受託機構選任具有專業之不動產管理機構為之,爰將原條文委任關係,明定為選任關係,以臻明確。至不動產資產信託基金仍維持委任關係,並未修正。